مع سعي تورنتو للحصول على شقق منخفضة الارتفاع، قد تقف القوانين التي تتطلب وسائل راحة عائقًا أمام ذلك.

عندما بدأت شركة فيتزروفيا، شركة التطوير العقاري سريعة التوسع التي أسسها أدريان روكا عام ٢٠١٧، ببناء مشروع "سلون" المكون من ثلاثة أبراج قبل أربع سنوات، رأت الشركة أنها بحاجة إلى توفير العديد من المرافق للسكان في الموقع. يقع العقار على مثلث أرضي مهجور بجوار الطريق السريع ٤٠١ المؤدي إلى يوركديل، ويحيط به معرض هوندا وعدة مبانٍ صناعية. يقع المركز التجاري على مقربة، على بُعد خطوات. ولكن للوصول إليه، يتعين على مستأجري سلون عبور حارات دافرين الستة، ثم موقف سيارات يوركديل الذي تعصف به الرياح.

من الطبيعي أن يقدم سلون خيارات متنوعة لسكانه. فإلى جانب الميزات المعتادة في المباني الشاهقة – مسبح، وقاعة حفلات، وصالة رياضية، وتراس – يضم أيضًا ملعب كرة سلة، ومساحة عمل مشتركة، ومدرسة مونتيسوري، وقاعة سينما، ومنتجعًا صحيًا للحيوانات الأليفة.

تعكس هذه الميزات، التي تبرز بشكل بارز في المواد الترويجية لفيتزروفيا، مزيجًا معقدًا من الأهداف التسويقية والبلدية. يستخدمها المطورون لإضفاء لمسة جمالية على مشاريعهم، لكن لوائح مدينة تورنتو تُلزم شركات البناء بتوفير مساحات ترفيهية.

تحدد اللوائح مترين مربعين من مساحة المرافق الداخلية والخارجية لكل وحدة سكنية في المباني التي تضم أكثر من 20 شقة (أو 30 شقة إذا كان الموقع على شارع رئيسي). ويجب أن تكون بعض المساحات الداخلية والخارجية متصلة ببعضها.

وفي ظل وجود مشاريع واسعة النطاق تقع في مناطق تفتقر بشكل ملحوظ إلى المساحات والخدمات المجتمعية، مثل سلون، فإن هذه اللوائح تبدو منطقية من الناحيتين التجارية والسياسية.

ولكن ماذا عن المباني السكنية الأصغر حجماً ــ تلك التي تتألف من خمسة أو ستة طوابق وربما 30 أو 40 وحدة سكنية ــ التي تريد المجالس البلدية رؤيتها تتطور على طول الشوارع الرئيسية؟

الصيغة التي تستخدمها المدينة هي نفسها لأي مشروع يضم أكثر من 20 شقة، ولكن الاقتصاد والقيود المتعلقة بالمساحة أكثر تعقيدا مع المباني الأصغر، وفقا للمخططين والمطورين الذين يتطلعون إلى بناء ما يسمى بالإسكان المتوسط المفقود.

يقول شون غالبريث، مستشار التخطيط: "يُصعّب توفير مساحات المرافق في الأماكن المناسبة في المباني الصغيرة. من المنطقي وضعها على السطح، لأنه الموقع الأمثل". لكنه يضيف أن المشكلة تكمن في أن المدينة قد تُعدّها طابقًا إضافيًا، مما قد يُلغي الموافقة في منطقة ذات مباني منخفضة الارتفاع. "إما أن تحصل على إعفاء تخطيطي لطابق إضافي، أو ستخسر طابقًا يُدرّ عليك دخلًا فعليًا".

ويقول بلير سكورجي، وهو مستشار تخطيط أيضًا، إن مسؤولي المدينة الذين يراجعون الطلب قد يضغطون أيضًا على المنشئ لإضافة أنواع معينة من وسائل الراحة، مثل محطة غسل الحيوانات الأليفة أو غرفة الألعاب، على الرغم من أن اللوائح صامتة بشأن مثل هذه الخيارات.

وبعيداً عن هذه الاعتبارات الفنية، فإن اللوائح الحالية المتعلقة بمساحات المرافق في المباني الأصغر حجماً تتجاهل بعض الحقائق الحضرية الأساسية حول أنواع الأحياء السكنية التي اعتبرها المجلس مناسبة لاستيعاب الإسكان المتوسط المفقود.

أحد هذه الأسباب هو أن الأجزاء القديمة من المدينة تحتوي على مئات من المباني السكنية الصغيرة والمرغوبة بشكل عام والتي تم بناؤها بدون مساحات ترفيهية، باستثناء غرفة الغسيل.

السبب الآخر هو أن هذه المجتمعات عادةً ما تتمتع بوفرة من المرافق، من الحدائق المحلية إلى الصالات الرياضية في المتاجر، والمقاهي المزدحمة بالناس الذين يعملون على أجهزة الكمبيوتر المحمولة، والمسابح البلدية، ومراكز الفنون. يقول عبدور تشاتني، الرئيس والمؤسس المشارك لشركة CLIP Homes، وهي شركة تصميم وبناء تفتقر إلى الكفاءات المتوسطة: "المدينة هي المرافق".

يعيش في مبنى يعود تاريخه إلى خمسينيات القرن الماضي في شارع باثورست، بالقرب من شارع إجلينتون، ويضم 70 وحدة سكنية، ولا يضم أي مرافق أو مكتب أمن، بل شققًا واسعة بأرضيات خشبية. ورغم هذا النقص، هناك دائمًا قائمة طويلة من المستأجرين المحتملين. يقول السيد تشاتني: "سيظل هناك دائمًا مستأجرون لهذا المبنى، لأن تصميمات الوحدات رائعة. لا توجد أي تكاليف إضافية. فالناس يعرفون ما يدفعون مقابله". لن تتم الموافقة على مثل هذا المبنى بموجب اللوائح الحالية.

بالطبع، لا يُشارك البناؤون محايدين في هذا النقاش: فالقواعد الحالية تعني أن لديهم مساحة أرضية "قابلة للبيع" أقل في المشروع. غالبًا ما تحتوي المباني الكبيرة متعددة الوحدات، بسبب تصميمها، على مساحات لا يمكن استخدامها للسكن، بما في ذلك الأقبية أو المساحات في الطابق الرئيسي.

تقول المهندسة المعمارية نعمة بلوندر، مؤسسة شركة "سمارت دينسيتي"، إنه يمكن تحويل بعض هذه المرافق إلى مرافق عملية، مثل غرف ألعاب الأطفال أو أماكن لتخزين عربات الأطفال. "إنها الأسهل توفيرًا والأكثر فائدة عند تربية الأطفال في الشقق السكنية".

لكن لا يمكن قول الشيء نفسه عن المشاريع الأصغر حجماً، حيث تكون المساحة محدودة ولا يستطيع المطورون الاعتماد على اقتصاديات الحجم.

يضيف السيد تشاتني أن مزايا المرافق تُضيف تكلفةً أيضًا، من خلال نفقات الصيانة الشهرية المُضافة إلى رسوم الشقق أو الإيجارات. في الواقع، قد تُصبح هذه الرسوم مزعجة لمن لا يرغبون في مسبح صغير أو يُفضلون ممارسة التمارين الرياضية مع أصدقائهم في مركز اللياقة البدنية المحلي، خاصةً مع توقف الميزات الجذابة كالساونا عن العمل.

خلال العام الماضي، واجه مسؤولو تخطيط المدينة قيود قاعدة مساحة المرافق الحالية أثناء تخطيط مشروع تجريبي في الطرف الشرقي، وهو مشروع لم يُدرج ضمنه أيٌّ من المشروعين. يتجاوز مبنى الشقق المقترح، والمكون من 28 وحدة سكنية، والمُصمم لتركيبه في قطعة أرض خضراء غريبة الشكل على شارع دانفورث بالقرب من شارع وودباين، الحد الأدنى المطلوب لتوفير المرافق. وأدرك مصممو المدينة أن متطلبات المساحة الإضافية قد تجعله غير اقتصادي.

في الواقع، هذه هي تحديدًا أنواع العقارات المحدودة أو قطع الأراضي المجمعة التي يستهدفها المطورون المتوسطون الذين يفتقرون إلى التمويل الكافي، كما يقول السيد سكورجي، الذي يعمل على عدد من المشاريع التي تتراوح وحداتها بين 30 و45 وحدة. ويضيف: "يصبح من الصعب للغاية إيجاد مساحة للمرافق الداخلية. فهناك ضغوط مختلفة على هذا النطاق".

تُجادل السيدة بلوندر وآخرون يعملون على مشاريع مُدمجة كهذه بأن على المدينة اتباع النهج الذي اتبعته قبل عامين في مجال مواقف السيارات تحت الأرض. فبدلاً من اشتراط حد أدنى من المساحات، صوّت المجلس على ترك القرار للمطور.

يقول إيغور دراغوفيتش، المدير الأول للتطوير في شركة كونسيرت بروبرتيز: "لا أعتقد أن المدينة يجب أن تُلزم بتوفير مساحات ترفيهية في نهاية المطاف". "إذا تحدثتَ مع العديد من المطورين أو العاملين في هذا المجال، أعتقد أنهم سيتفقون على ذلك نوعًا ما".

من ناحية أخرى، يرى السيد جالبرث أنه مع سعي المجلس إلى حث المطورين على بناء مبانٍ سكنية صغيرة الحجم في الشوارع الرئيسية، فإن المشاريع التي تضم أقل من 60 شقة – مثل المشروع الذي يعيش فيه السيد تشاتني – يجب أن تكون معفاة.

ومن المثير للاهتمام أن نلاحظ أن المناقشة حول لوائح مساحات المرافق في المدينة لم تُفتح إلا بعد قرار المجلس الأخير بتشجيع هذا النوع من المباني السكنية المنخفضة الارتفاع التي تم بناؤها قبل عقود من الزمن – قبل وقت طويل من سعي المطورين إلى الترويج لأنفسهم باستخدام إغراءات مثيرة من أجل جذب المشترين أو المستأجرين.

ومن المفارقات أن تلك المباني القديمة الخالية من المرافق اليوم لديها قوائم انتظار طويلة، بينما تشهد الشقق الصغيرة في الأبراج المجهزة بشرفات على أسطحها أو صالات رياضية انخفاضًا في الإيجارات وانخفاضًا في قيمتها السوقية. وكما تقول السيدة بلوندر: "عندما تعيش في شقة في باريس، لا أحد يتوقع أن يكون لديك صالة سينما وصالة ألعاب رياضية ومسبح".

تابعونا على أخبار جوجل