ارتفاع تكاليف الاقتراض، وتسجيل عدد قياسي من الشقق السكنية يؤدي إلى زيادة العرض في منطقة تورنتو الكبرى
أبراج سكنية في تورنتو، 29 سبتمبر 2022. كريستوفر كاتساروف/جلوب آند ميل
يقول مراقبو العقارات في منطقة تورنتو الكبرى إن الجمع بين أسعار الفائدة المرتفعة وزيادة وحدات الشقق الجديدة التي تدخل حيز التنفيذ أدى إلى زيادة العرض والتي سوف تستغرق بعض الوقت لتحقيق التوازن.
وقال ريشي سوندي، الخبير الاقتصادي في بنك تورنتو دومينيون، في تقرير إن نشاط المبيعات لم يمتص العرض بالسرعة الكافية، حيث انخفضت مبيعات الشقق السكنية في يوليو في منطقة تورنتو الكبرى بنسبة 25 في المائة عن مستويات ما قبل الوباء.
وقال السيد سوندي إن هذا الاتجاه مرتبط بعوامل مثل موجة الشقق السكنية المبنية حديثًا التي تضرب السوق، ومعدلات الاقتراض المرتفعة التي جعلت من الصعب على بعض المشترين إغلاق قروضهم العقارية، والمستثمرين الذين يتطلعون إلى بيع العقارات مع انخفاض الإيجارات والتدفق النقدي السلبي مما يجعلها غير مربحة.
وقال في تقريره الصادر في الخامس من سبتمبر/أيلول: "إن الخلفية النسبية لأسعار الفائدة المرتفعة تعني أن الفجوة بين معدل العائد من شقة في منطقة تورنتو الكبرى… ومن سندات حكومية خالية من المخاطر قد تقلصت".
"وربما يكون هذا قد قلل من الحافز لامتلاك شقة سكنية كاستثمار، على الرغم من أن الانخفاض الأخير في العائدات قد يساعد في توسيع هذا الفارق."
وأظهر تقرير السيد سوندي أنه كان هناك حوالي 19 ألف وحدة سكنية مكتملة في المنطقة بين يناير ويوليو من هذا العام، ارتفاعًا من حوالي 12 ألف وحدة خلال نفس الفترة المكونة من سبعة أشهر في عام 2023 و10 آلاف وحدة في العام السابق.
وقال بريندون كووانز، ممثل المبيعات في شركة Property.ca للوساطة المالية ومقرها تورنتو، إن الوتيرة تشير إلى أن هذا العام قد يشهد إكمال "أرقام قياسية" من الشقق السكنية في منطقة تورنتو الكبرى.
وقال "يمكنك أن تتخيل أن كل هذا العرض يأتي في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. إنه ليس مزيجًا رائعًا".
ارتفعت قوائم الشقق السكنية النشطة في منطقة تورنتو الكبرى بنسبة 63.9 في المائة في يوليو مقارنة بنفس الشهر من العام الماضي، حيث نمت من 5416 إلى 8879، وفقًا لبيانات شركة العقارات Zoocasa. وشهدت مدينة تورنتو قفزة مماثلة، حيث زادت قوائم الشقق السكنية النشطة على أساس سنوي بنسبة 61.5 في المائة في نفس الفترة.
ورغم أن منطقة تورنتو الكبرى تتصدر البلاد من حيث زيادة عدد الوحدات السكنية النشطة، فإن هذا الاتجاه يتماشى مع المدن الكبرى الأخرى في مختلف أنحاء كندا. فقد ارتفعت الوحدات السكنية النشطة على أساس سنوي بنسبة تزيد على 40% في لندن، وهاملتون-برلينجتون، وميسيسوجا، وأوتاوا في أونتاريو، وكذلك فانكوفر. وشهدت مونتريال وكالجاري نمواً بنحو 23%.
وقال زوكاسا إن ارتفاع أسعار الفائدة على مدى السنوات الثلاث الماضية أدى أيضاً إلى ارتفاع تكلفة الاحتفاظ بالعقارات الاستثمارية، مثل الشقق السكنية.
وقال السيد كووانز "إن بعض تكاليف تحمل هذه العقارات، وخاصة الأشخاص الذين اشتروا خلال السنوات الخمس الماضية وكانوا على أسعار متغيرة، شهدوا ارتفاع تكاليف تحملها إلى عنان السماء".
ولكن بالنسبة للمشترين، كان تدفق العرض يعني أسعارًا أكثر ملاءمة. فقد انخفضت أسعار الشقق السكنية بنسبة 2% على أساس سنوي في يوليو/تموز في مختلف أنحاء منطقة تورنتو الكبرى، وفقًا لتقرير زوكاسا، مقارنة بانخفاض بنسبة 1% للمنازل المتجاورة وانخفاض بنسبة 0.1% للعقارات المنفصلة.
وقال سوندي، الذي توقع "انتعاشًا تدريجيًا" للمبيعات مع توازن العرض والطلب، إن أسعار الشقق في المنطقة انخفضت أيضًا بنحو 5 في المائة منذ الربع الثالث من العام الماضي.
ويتوقع أن أسعار إعادة بيع الشقق قد تنخفض بنسبة تتراوح بين المتوسطة والعالية في أوائل العام المقبل.
وأشار في التقرير إلى أن "هناك مخاطر تهدد توقعات أسعار الشقق السكنية في الأمد القريب على كلا الجانبين".
"من ناحية أخرى، فإن موجة الشقق السكنية المقرر الانتهاء من بنائها سوف تستمر في زيادة العرض. ومن ناحية أخرى، فإن مبيعات الشقق السكنية قد تتفاعل بشكل أكثر عدوانية مع انخفاض الأسعار مقارنة بما كنا نتصوره، أو قد يسحب المستثمرون عقاراتهم من السوق، مما يؤدي إلى تشديد الظروف بمعدل أسرع من المتوقع".
في وقت سابق من هذا الشهر، خفض بنك كندا سعر الفائدة الرئيسي للإقراض بمقدار ربع نقطة مئوية إلى 4.25%. وفي حين كان هذا التخفيض هو الثالث على التوالي الذي ينفذه البنك، حذر محافظ البنك تيف ماكليم من أنه قد يضبط وتيرة هذه التخفيضات هذا العام حسبما تقتضي الظروف.
وقال سوندي إن أسعار الفائدة من المرجح أن تظل "مرتفعة نسبيا" حتى عام 2025 وسط تحديات القدرة على تحمل التكاليف المستمرة، مما يعيق النشاط.
ويرى البعض الآخر أن الأمور قد تتحسن في وقت أقرب.
قالت ديبي كوسيك، مؤسسة شركة In2ition Realty والرئيسة التنفيذية لها، إنها تعتقد أن ظروف العرض الزائد مؤقتة.
وقالت "نتوقع أن يكون العام المقبل قويا للغاية لأننا نعتقد أن أسعار الفائدة ستستمر في الانخفاض".
بالنسبة للمشترين، قالت إن الآن هو الوقت المناسب لإتمام عملية الشراء والاستفادة من الحوافز المقدمة.
وقالت السيدة كوسيك "نعتقد أن العرض الزائد يأتي من الجمهور الذي يقف متفرجا ليرى متى يصل السوق إلى أدنى مستوياته".
"نعتقد أنها وصلت إلى الحضيض."
وقال السيد كوانز إن عدد تخفيضات أسعار الفائدة من جانب بنك كندا خلال العام ونصف العام المقبلين سيكون مفتاح المعادلة.
وقال إنه مع توقع تباطؤ وتيرة إنجاز الشقق السكنية خلال السنوات القليلة المقبلة، فإن المبيعات قد تنتعش على المدى الطويل.
وقال "أرى أن الأمور ستعود إلى طبيعتها في المستقبل. ولا أتوقع أن تكون سريعة للغاية".
"أستطيع أن أتوقع زيادات في الأسعار مع استمرار خفض أسعار الفائدة، وفي عام 2027 أعتقد أن الأمر سيكون جنونيًا. وإذا تمكن الناس من الصمود للعامين المقبلين، أو حتى ثلاثة أعوام، فسوف تكون القصة مختلفة تمامًا".
